Leverage and Fire Sale Externalities in the Thai Housing Market: Evidence from the Covid-19 Shock
เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2564 สถาบันวิจัยเศรษฐกิจป๋วย อึ๊งภากรณ์ ได้รับเกียรติจาก รศ. ดร.คณิสร์ แสงโชติ จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มาบรรยายในงาน PIER Research Exchange ออนไลน์ ในหัวข้อ “Leverage and Fire Sale Externalities in the Thai Housing Market: Evidence from the Covid-19 Shock”
การแพร่ระบาดของโควิด 19 ส่งผลให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง เห็นได้จากโปรไฟไหม้ (fire sale) ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดราคาคอนโดฯ เปิดขายใหม่อย่างฮวบฮาบ ซึ่ง fire sale อาจส่งผลกระทบทางลบ (spillover) ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้ ในงานวิจัยนี้ ดร.คณิสร์ ได้ศึกษาผลกระทบของการลงทุนด้วยการกู้ยืม (leverage) และ fire sale ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อราคาคอนโดฯ มือสองในระหว่างการแพร่ระบาดของโควิด และมีสมมุติฐานว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการลงทุนด้วยการกู้ยืมสูงไม่มีสภาพคล่องที่จะชำระหนี้ได้ จึงยอมขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกเพื่อนำรายได้ดังกล่าวมาจ่ายคืนหนี้และทำการกู้ยืมใหม่ในอนาคต
ดร.คณิสร์ได้ใช้ข้อมูลการประกาศขายคอนโดมิเนียมทั้งมือ 1 และมือ 2 ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลจำนวน 383,604 รายการจากผู้ประกอบการทั้งหมด 1,245 ราย ระหว่างเดือนมกราคม พ.ศ. 2562 ถึง เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2564 จากเว็ปไซต์ Baania.com และข้อมูลผู้ประกอบการ ซึ่งรวมถึงข้อมูลงบการเงิน ณ สิ้นปี 2562 และข้อมูลตราสารหนี้จาก ThaiBMA ในการวิเคราะห์ และจาก fixed effects model พบว่าตัวแปรลักษณะของคอนโด และ fixed effects ของพื้นที่ ผู้ประกอบการ และตัวทรัพย์สินเอง สามารถอธิบายราคาของคอนโดฯ มือสองได้ถึงร้อยละ 95.6
การศึกษาไม่พบหลักฐานผลกระทบของโควิด 19 ต่อราคาคอนโดฯ มือสองหากใช้ความหนาแน่นของประชากรเป็น proxy ของผลกระทบจากโควิด 19 อย่างไรก็ดี ผลการศึกษาพบผลกระทบต่อราคาคอนโดฯ มือสองผ่านช่องทางการลงทุนด้วยการกู้ยืม และพบว่า fire sale ส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการที่มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากตลาดตราสารได้ มีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถต่ออายุของสัญญาหนี้ได้ต่ำกว่าผู้ประกอบการที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ สุดท้ายนี้ ดร.คณิสร์ ทิ้งท้ายว่าการเฝ้าระวังการก่อหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็มีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าการติดตามการก่อหนี้ของภาคครัวเรือนที่เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
